Ofı̇sten konuta dönüşümde yenı̇ bı̇r düzenleme talebı̇
Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de yaşanan en büyük sorun, konut fiyatları ile kiralarındaki fahiş artışlar. Bunun nedeni ise, giderek yükselen talebe karşılık konut üretiminin artırılamaması!
Abdullah Tolu / Yeminli Mali Müşavir
Son dönemde konut fiyatlarında ve kiralarda artış malum… Hemen herkes bu sorunların çözümüne odaklanmış durumda.
Devletimiz alt gelir gruplarına yönelik büyük bir konut hamlesi başlattı, sıra orta gelir grubunda. Ancak bir konutun inşaatına başlanması ile bitirilmesi arasında geçen süre ortalama üç yıl. Dolayısıyla kısa sürede konut arzının artırılması mümkün değil. Kısa vadede konut arzını artıracak önerilere ve çalışmalara ihtiyacımız var.
Tam da bu noktada, konut sektörünün üst çatı STK'ları olan KONUTDER, GYODER ve İNDER'in konut arzında yaşanan sıkıntıların çözümüne yönelik yaptığı bir öneri gündeme geldi.
Sektörün önerisi tam olarak neydi? Hemen cevap verelim, şu an İstanbul Finans Merkezi hariç ülke genelinde toplamı 4 milyon metrekareyi bulan, arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin acilen konuta dönüştürülmesi!
DÜZENLEME HEMEN YAPILDI
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı hemen harekete geçerek, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile "ticaret + konut" parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80'i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023'e kadar konuta dönüştürülebilmesine imkan sağlandı (18.08.2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmi Gazete). Bakanlık, bu değişiklikle, sadece "ticaret + konut" şeklindeki karma projelerdeki ofislerin konuta dönüştürülmesini uygun görmüş oldu. Yapılan bu düzenleme ile sadece İstanbul'da 1.5 milyon metrekare, ülke genelinde ise toplam 4 milyon metrekarelik ofisin konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Bu ofislerin konuta dönüştürülmesi halinde, İstanbul'da 10 bin, Türkiye genelinde ise 40 bin olmak üzere toplam 50 bin yeni konut arzı söz konusu olacak.
NE YAPMAK GEREKİYOR?
Söz konusu düzenlemeye göre, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranı yüzde 80'i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenmesi gerekiyor.
Yani, ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı olanların ofisleri kendi kendilerine konuta çevirmeleri söz konusu değil. Bunların mutlak suretle ilgili mercilere başvurarak, daha önce ofis/büro amaçlı düzenlenen yapı ruhsatlarında, bu düzenleme kapsamında ofisten konuta dönüşüm için kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırmaları ve tadilat ruhsatı düzenletmeleri gerekiyor (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Mad.7).
DÖNÜŞÜM %80'LE SINIRLI!
Söz konusu düzenlemeye göre, "ticaret + konut" parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümler, parseldeki toplam konut kullanımı yüzde 80'i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023'e kadar konuta dönüştürülebilecek. Örneğin, 500 ofisin sadece 400'ünün konuta dönüştürülmesi mümkün olabilecek. Dönüşüm, tamamlanan ve/veya yapımına başlanmış ofisler için söz konusu! Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi, sadece 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına baş- lanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş ofisler için geçerli.
SON TARİH 1 TEMMUZ 2023
Söz konusu düzenleme ile, Uygulama İmar Planlarında "ticaret + konut" olarak belirlenmiş alanlarda, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, ofis üretim sektörüne yapı ruhsatlarında 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konut kullanım oranını yüzde 80'i geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırma imkanı verildi. Bu düzenlemeden yararlanarak inşaatı tamamlanan veya devam eden ofislerini konuta çevirmek isteyen inşaat şirketlerinin 1 Temmuz 2023 tarihini de dikkate alarak, bir an evvel ofislerini konuta çevirmeleri ve bu kapsamda ruhsatlarında gerekli tadilatları yaptırmaları lazım.
OLUMLU ANCAK YETERLİ DEĞİL
Konut ve kiralardaki fahiş artışlara karşı atılan bu adım son derece önemli. Bu kapsamda 50 bin yeni konut arzının olması bekleniyor. Buraya kadar tamam ama sektör yapılan düzenlemenin yetersiz olduğu görüşünde. Sektöre göre, sadece "ticaret + konut" şeklindeki karma projelerin değil, tamamı ticari ünite-ofislerden oluşan binaların da konuta dönüştürülmesi lazım. Yalnız burada tüm binanın konuta dönüştürülmesi şart. Bunun için de Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik'te değişiklik yapılması gerekiyor. Sektör bu öneri ve talebini, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği ile Hazine ve Maliye Bakanlarımıza iletmiş durumda.
HARÇ VE KDV SORUNU DA ÇÖZÜMLENMELİ
Yapılarda kullanım amacının değiştirilmesi esaslı tadilat ve ruhsata tabi oluyor, esaslı tadilat nedeniyle yeni yapı kullanma izni belgesi talep edilmesi halinde ise, yapı kullanma izni harcı ve ilgili ücretlerin alınması gerekiyor (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü'nün 28.04.2021 tarihli ve 7118846/622.02/854607 sayılı yazısı).
Peki, söz konusu düzenleme kapsamında Uygulama İmar Planlarında "ticaret + konut" ve "sadece ticaret" olarak belirlenmiş alanlarda, 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar sonuçlanmak kaydı ile konuta dönüştürmek için tadilat yaptırılması halinde, bu tadilat işleminden bina inşaat harcı ve yapı kullanma izin harcı alınacak mı?
KDV ORANI MERAK EDİLİYOR
Ofisten konuta dönüştürülen bağımsız bölüm- lerin satışına uygulanacak KDV oranının ne olacağı da net olarak belli değil!
Dolayısıyla, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik kapsamında ofisten konuta dönüştürülen bağımsız bölümlerin satışında uygulanacak KDV oranının da belli edilmesi gerekiyor.
Bize göre, söz konusu düzenleme kapsamında ofisten konuta dönüştürülmesi işleminde ilgili ruhsatlarda tadilat yapılması gerektiğinden, son tadil edilmiş ruhsata bakılmalı ve tapuda da konut olarak görünüyorsa, bu bağımsız bölümlerin tesliminde net alanı 150 m2'ye kadar olanlar için yüzde 8, net alanı 150 m2'yi aşanlarda ise 150 m2'ye kadar olan kısmı için yüzde 8, aşan kısmı için ise yüzde 18 KDV hesaplanması lazım. Yine de ileride bir sıkıntı yaşanmaması bakımından bu konuda da bir Cumhurbaşkanlığı Kararı çıkarmakta fayda var!
KONUT ARZI ARTIRILABİLİR
Şu an ülkemizin ciddi bir konut arz sıkıntısı var. Bunun yanında konut sahiplik oranımız da günden güne düşüyor. Yani, kısa ve orta vadede konut üretimini artırmamız gerekiyor. Artan nüfus ve deprem gerçeği, bunu biraz da zorunlu kılıyor. İlgili Bakanlıkların sektörden gelen talepleri iyi değerlendirmeleri ve hayata geçirmeleri önemli. Bu kapsamda Uygulama İmar Planlarında "ticaret + konut" şeklinde olan karma projelerdeki ofislerin konuta çevrilmesine ilişkin düzenlemeyi olumlu bulmakla beraber, sektörün "sadece ticaret" olarak belirlenmiş binalardaki ofislerin tamamının da konuta çevrilmesine ilişkin yeni düzenleme yapılması önerisini çok önemli ve değerli buluyor, bu önerinin de bir an evvel hayata geçirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Bu şekilde, özellikle büyükşehirlerde kısa vadede konut arzının artırılabileceği kanaatindeyiz.
