Danıştay’dan müteahhitlere müjdeli haber
Aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan arsalarını hasılat paylaşımı modeliyle müteahhitlere veren ve kurumlar vergisi - KDV istisnalarından faydalanmak isteyen şirketlerin bu konuda riske girmeden beyannamelerini ihtirazi kayıtla verip, dava açmaları gerekiyor.
Abdullah Tolu / Yeminli Mali Müşavir
Farkında mısınız bilmiyorum ama son dönemde Danıştay'dan mükellefler lehine ardı ardına kararlar gelmeye başladı. İhtiyacı karşılama amacıyla atılan bu adımlar, yasal düzenleme ve vergi uygulamalarında bir sıkıntı yaşandığını gösteriyor.
Söz konusu kararlara bakıldığında ise ağırlıklı olarak yetki aşımı, kıyas yasağı ve vergilerin kanuniliği ile ilgili olduğunu görüyoruz. Son olarak müjdeli bir haber de, müteahhitlere geldi.
Danıştay, inşaat sektörü açısından son derece önemli ve yıllarca tartışması devam eden ihtilaflı bir konuyu sektör lehine çözüme kavuşturdu. Danıştay'ın bu kararları, inşaatın kat karşılığı mı yoksa hasılat paylaşımı usulüyle mi yapılacağı hususunda arsa sahipleri ve müteahhitler tarafından ortaklaşa verilecek nihai kararı doğrudan etkiliyor!
İHTİLAF GİDERİLDİ
Danıştay'dan gelen müjdeli haber, hasılat paylaşımı usulüyle yapılan inşaat işlerinin vergilendirilmesiyle ilgili. Şirketlerin aktifine kayıtlı arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, kurumlar vergisi ve KDV istisnasından faydalanılıp faydalanılamayacağı konusu yıllarca Maliye ile mükellefler arasında ihtilaflara neden oldu ve olmaya da devam ediyor. Danıştay verdiği kararlarla, ihtilaflı olan bu konuyu açıklığa kavuşturdu.
HASILAT PAYLAŞIMI MODELİ
Hasılat paylaşımı, son yıllarda kat karşılığı inşaat modeline alternatif olarak ortaya çıkan ve giderek yaygınlaşan bir inşaat yapım modeli. Bu inşaat modeli son dönemlerde özel inşaat işlerinde sıkça kullanılmaya başlandı. Hasılat paylaşımı esası, kişi ya da kurumların arsalarını, müteahhit firmalara arsa üzerine inşa edilecek bağımsız bölümlerin satış bedellerinin belirli bir yüzdesi karşılığı devretmeleri olarak tanımlanıyor.
Hasılat paylaşımı sözleşmesi ile arsa sahibi arsasını müteahhide satacağını, müteahhit ise inşa ettiği bi- nadaki bağımsız bölümlerin satış bedelinin belli bir yüzdesini arsa sahibine arsa satış bedeli olarak ödeyeceğini karşılıklı olarak taahhüt ediyor. Hasılat paylaşımı modelinin aslında para karşılığı arsa satışından bir farkı bulunmuyor. Yapılan sözleşme, bir nevi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi. İşin başında arsanın satış bedeli henüz belli değil ve inşa edilecek bağımsız bölümlerin satışı gerçekleştikçe ortaya çıkıyor. Müteahhit inşaatın yapımından, inşaatın projelendirilmesi, izin ve ruhsatların alınması, tanıtım, pazarlama, müşteri bulma, müşteriye satış vb. projeyle ilgili tüm iş ve işlemleri üstleniyor.
Hasılat paylaşımı esasına göre inşa edilen konut ve işyerlerinin satışında fatura müteahhit tarafından düzenleniyor, tapu devirleri arsa sahibi tarafından yapılıyor. Hasılat paylaşımı modelinde, inşa edilen konut ve/veya işyerlerinin satışından elde edilen hasılatın arsa sahibine kalan kısmı, arsa satış bedeli olarak kabul ediliyor.
YASAL MEVZUAT NET DEĞİL
Hasılat paylaşımının vergilendirilmesi konusunda gerek Kurumlar Vergisi gerekse KDV kanunlarında herhangi bir düzenleme bulunmuyor.
Sadece 60 Sıra No.lu KDV Sirküleri'nde, 'hasılat paylaşımı', 'gelir paylaşımı' vb. adlarla yapılan işlerin, 'arsa karşılığı inşaat işi' kapsamında değerlendirileceği açıklanmış bulunuyor. Maliye, uzunca bir süredir "şirket aktifine kayıtlı arsaların hasılat paylaşımı yöntemiyle müteahhitlere tesliminin taşınmaz ticareti olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satıştan doğan kazancın kurumlar vergisinden ve satış işleminin de KDV'den istisna tutulmasının mümkün bulunmadığı" görüşünde bulunuyor (GİB. Büyük Mükellefler VDB'nin, 18.04.2012 tarih ve B.07.1.GİB.4.99.16.02-KVK-5/1-e-102 sayılı Özelgesi). Halen de bu görüşünde ısrar ediyor!
Danıştay ise faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde kayıtlı bulunan arsalarının hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, kurumlar vergisi istisnasının uygulanabileceği görüşünde (Danıştay 4. Dairesi'nin 29.12.2020 tarihli ve E.2016/18590, K.2020/6633 sayılı Kararı).
KARARLAR KDV İSTİSNASI İÇİN DE GEÇERLİ
Danıştay'ın kurumlar vergisi istisnası yönünden verdi- ği söz konusu kararlar, KDV istisnası açısından da aynen geçerli bulunuyor. Dolayısıyla, faaliyet konusu taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle ak- tiflerinde kayıtlı arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi halinde, KDV istisnasından yararlanılması da mümkün bulunuyor.
Hasılat paylaşımı usulünün vergilendirilmesi konusunda Maliye ve Danıştay farklı görüşte bulunuyor! Maliye, mevcut görüşünde hala ısrarlı ve uygulamayı da bu doğrultuda sürdürüyor. Danıştay ise esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi işleminin arsa satışı olduğu ve taşınmaz ticareti kapsamında değerlendirilemeyeceği, kurumlar vergisi ve KDV istisnasından faydalanmaları gerektiği görüşünde.
Bize göre, Maliye'nin görüşünü Danıştay'ın yerleşik hale gelen kararları doğrultusunda değiştirmesi ve uygulamasını "esas faaliyeti taşınmaz ticareti olmayan şirketlerin en az iki tam yıl süreyle aktifinde yer alan arsaların hasılat paylaşımıyla müteahhitlere verilmesi işleminin nakit karşılığı bir arsa satışı olduğu ve satış işleminden doğan kazancın kurumlar vergisinden, satış işleminin ise KDV'den istisna olduğu" şeklinde yönlendirmesi gerekiyor.
BU DURUMDA ŞİRKETLER NE YAPMALI?
Bu konuda en doğru yol, Maliye'ye başvurulup özelge alınması. Ancak, şu anda bu konuda Maliye'den olum- lu görüş alınması mümkün görünmüyor! Aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bulunan arsalarını hasılat paylaşımı modeliyle müteahhitlere veren ve kurumlar vergisi - KDV istisnalarından faydalanmak isteyen şirketlerin bu konuda riske girmeden beyannamelerini ihtirazı kayıtla verip, dava açmaları gerekiyor. Bu konuda mükellefler lehine verilmiş emsal Danıştay kararları var. Ancak, dava süreci biraz uzun, bunu da dikkate almakta fayda var.
