GYODER Başkanı Çekici: Erişilebilir konut için modeller kurgulanmalı
2024’te odağına kentsel dönüşüm ve erişilebilir konut projelerini alan gayrimenkul sektörü için yıl hızlı geçeceğe benziyor. Gidişatın biraz da yolda belli olacağı bu senenin tablosunu, GYODER’in ilk kadın başkanı olarak koltuğu Mehmet Kalyoncu’dan devralan Neşecan Çekici ile konuştuk.
İpek Alpkökin Olgunsoy / INBUSINESS
Ev sahipliği oranı yüzde 56'larda olan Türkiye'de geçen yıl son on yılın en düşük konut satışı yapıldı. Bu, 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, yükselen ham madde fiyatları, krediye erişim sıkıntısı gibi pek çok değişkenden kaynaklandı. Türkiye canlı bir emlak piyasasına sahip olsa da ortada talebin konut fiyatı ile uyuşmaması gibi bir sorun da var. Bunu çözmek için sosyal konut ve erişilebilir konut yatırımlarının artması gerekiyor.
İki yıl önce Erişilebilir Konut Komitesi'ni kuran GYODER, bu kapsamda kamu-özel sektör iş birliğinde kurguladığı ve kiraların yarı yarıya düşmesini hedeflediği GYODER Yeni Konut Modeli için Türkiye'de ve Türkiye dışında ilgili taraflarla görüşmelerini sürdürüyor. Yeni göreve gelen ve GYODER'in ilk kadın başkanı olan Neşecan Çekici, 2024'te bu konunun daha da çok gündemde olacağını söylüyor. Şirketlerin kentsel dönüşüm projelerine odaklanacağı bir seneye girdiğimizi anlatan Çekici, INBUSENISS'ın sektöre yönelik sorularına cevap verdi.
-Gayrimenkul yatırımcıları açısından 2023 nasıl geçti?
Geçen sene, Türk gayrimenkul sektörünün oldukça baskılandığı bir dönem oldu. Satışların son 10 yılda en kötü geçtiği yıldı. Özellikle birinci ev satışlarında... " Kredi verilmedi. İpotekli satışlar direkt etkilendi. Konut satışları Ocak-Kasım 2023'te bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,9 azaldı. Sene sonunu 1,2 milyon adet ile kapatacağımızı öngörüyoruz. Ama bu rakamlara rağmen Avrupa ortalamasının üzerindeyiz. Örneğin, İngiltere ve Fransa'ya baktığımızda, bu iki ülkenin toplamından fazla satış yapıyoruz. Bu tablo bize ülkemizde her zaman konut alıcısının, yatırımcısının olduğunu gösteriyor. Bunun en önemli sebebi; Türkiye'de her sene 550 bin kişi evlenirken bu sayı 600 binlere çıktı. Boşanma sayıları 90 binden 180 bin seviyesine yükseldi. Yılda 100 bini aşkın gurbetçinin ve yabancı vatandaşın ev talebi oluyor. Tek kişilik hane halkı 2005'te yüzde 6 iken şimdi yüzde 19'a çıktı. Dolayısıyla Türkiye canlı bir emlak piyasasına sahip.
-Arsa satışlarında artış oldu. Tablo bu sene de sürer mi?
Sadece arsa satışlarına değil, arazi, markalı yurt, tiny house gibi daha ulaşılabilir fiyatlı, iyi getiri ihtimali yüksek emlak alternatiflerine de ilgi arttı. 2024'te de artmaya devam edecektir. Orta segment ve altının enflasyona karşı kendisini koruma isteği bu talebi tetikliyor. Bu, konut sıkıntısından doğan bir talep.
-2024 yılında konut arz ve talep dengesi nasıl olacak?
Ülkemizde ev sahipliği oranı yüzde 56'larda. Bahsettiğimiz hane halkı oranlarından hareketle konuta talebin organik olduğunu söyleyebiliriz. Fakat talebin konut fiyatı ile uyuşmazlığı söz konusu. Bu sebeple biz kamusal kiraya veren sistemin kurulma prensiplerine dayanan GYODER Yeni Konut Modeli'ni öne çıkarmak istedik. 2024'te bu konu daha da çok gündemde olacak. Öte yandan GYF ve GYO'lara olan talebin de artacağı görüşündeyiz.
GYF pazarı toplam büyüklüğünün 2018 yılı son çeyreğinden itibaren artışta . Devletin sağladığı vergi teşvikleriyle GYO'ların sayıları da artıyor ve sermaye piyasalarımızın önemli aktörleri haline geliyor. Uzun yıllar 31 sayısında seyreden GYO üye sayımız, 2022'de 38'e yükseldi. Bu yıl beş yeni GYO ile toplam sayımız 43'e ulaştı. 2024 yılında bu sayının 60 olmasını bekliyoruz. SPK'ya yapılan başvurulara, bu sene yapılan halka arzlara bakılırsa GYO sayısı üç senede iki kat artmış olacak. Şu anda 20 milyar dolara ulaşan ve önümüzdeki senenin sonuna kadar gelecek GYO'larla tahminen 30 milyar dolara yaklaşan bir aktif büyüklük söz konusu. GYODER olarak kamunun maestroluğunda, şirketlerimizin kentsel dönüşüm projelerini içine alan bir havuzda yeni bir GYF modeli inşa ederek bir ilke imza atmayı planlıyoruz.
-2024'ün en önemli gündem maddelerinden biri de kentsel dönüşüm. Bu sektörü nasıl etkileyecek?
Şu anda kentsel dönüşüm kapsamında sahada başlamış ve başlayacak olan pek çok proje var. Telaffuz edilen bu rakamlar neredeyse gelişmekte olan bir ülkenin gayri safi milli hasılası ile eş değer. Kentsel dönüşümde amaç sadece dönüştürmek değil. Şehri, değer ve insan odaklı dönüştürmek esas olmalı. Ona doğru adımlar atıldı. Ancak kamuoyunun daha da bilinçlendirilmesi lazım. Endişelerin, gri noktaların olmaması gerek. Mesela 'evime el konulacak' noktasından uzaklaşmak ve kamunun maestro olduğunun kabullenmek şart.
-Geliştirdiğiniz, kentsel dönüşüme de fayda sağlayacak, yeni bir konut modelinden bahsettiniz. Biraz projeyi anlatır mısınız?
İki yıl önce Erişilebilir Konut Komitesi'ni kurduk. Kamu-özel sektör iş birliğinde kurguladığımız ve kiraların yarı yarıya düşmesini hedeflediğimiz GYODER Yeni Konut Modeli için Türkiye'de ve Türkiye dışında ilgili taraflarla görüşmelerimiz tüm hızıyla sürüyor. Yap-işlet-devret modeliyle, bireysel değil kamusal kiraya veren yapısını hayata geçirmeyi hedefliyoruz. Kiracıyla kiraya veren arasındaki problemleri ortadan kaldırıyoruz. Bu model, arsa maliyetini sıfıra indirerek kiraları yarı yarıya düşürüyor. Modeli hayata geçirirsek evleri erişilebilir konut seviyesine çekiyoruz. İstanbul'da dört belediyeyle görüşmelerimiz oldu. İlçe belediyeleri ve kamu ile görüşmelerimiz arsa temini için devam ediyor.
-İşçilik maliyetlerinde de ciddi bir artış var. Bu gayrimenkul sektörünü nasıl etkiliyor?
Sektörümüzün çatı örgütü olarak hassasiyetle ele aldığımız diğer bir konu da iş gücü sorunu. 11 ilin ihyası çalışmalarında görev alacak işçi sayısının yaklaşık 200 bin kişiye yakın olduğunu hesaplıyoruz. İstanbul'daki dönüşüm için de bu geçerli. İş gücünün her seviyede fotoğrafını çekmek, sonraki aşamada ise analizlerimizi ve önerilerimizi kamu ile paylaşmak adına bir rapor çalışmasını başlattık.
-Yabancıya satışta yaşanan düşüşü neye bağlıyorsunuz?
İlk 11 ayda yabancılara konut satışı yüzde 46 azaldı. Bu yıl geçen sene yabancılara yapılan toplam 67 bin 500 adetlik satışın yarısında kalacak gibi görünüyor. Konut fiyatlarında rezerv para cinsinden değerlenme beklentisinin düşmesi, TL'nin reel politikalar sebebi ile bir süre daha değer kaybedeceği beklentisi, Dubai, Miami, Montenegro gibi merkezlerin de rekabetçi şekilde öne çıkması bu durumu tetikleyen belli sebepler arasında. Avrupa ve Amerika ile kıyaslandığında da oranlar çok düşük. Örneğin, Avrupa Birliği'nde bu oran yüzde 8, ABD, İspanya'da ve İngiltere'de yüzde 10'ları geçti. Türkiye'de ise yüzde 5 ila 5,5'lar- da iken yarıya düştü.
-Dünyada sektör nasıl bir değişim içinde?
Artık döngüsel olmayan taleplere bir dönüşüm var. Fantastik çoklu dönüşüm modellerinin artık gündeme gelmesi lazım. Mesela Avrupa ana akım gayrimenkullerden uzaklaşıyor. Öte yandan daha çok iş birliklerinin öne çıkacağı bir dönem yaşayacağız. Ne yazık ki günümüzde uygun fiyatlı konutlara erişim konusunda zorluk yaşanıyor. Konut krizinin 2025 yılında 1,6 milyar insanı etkilemesi bekleniyor. Tabii burada iki nokta öne çıkıyor. Konuta erişilebilirlik ve sosyal konut.