Pandemi, cadde perakendeciliğini yeniden şekillendiriyor
Pandeminin, cadde perakendecileri üzerindeki baskıyı artırdığı ve sektörü yeniden şekillendirdiği iddia edildi.
Küresel ticari gayrimenkul hizmetleri şirketi Cushman & Wakefield, 7'inci 'İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu'nu kamuoyu ile paylaştı.
Şirketten yapılan açıklamaya göre, söz konusu çalışmada, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi'yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul'un 3 ana caddesini incelendi.
Rapora göre toplam kiralama işlem sayısı bu yıl kısmi artışa geçerken, metrekare bazında azalma gösterdi. Üç ana cadde toplamında kiralama işlemleri sırasıyla, 2017 yılında 109, 2018 yılında 139, 2019 yılında 112 ve 2020 yılında 128 olarak gerçekleştı. Diğer taraftan, 2019 yılında yine tüm caddeler toplamında boş olan 85 mağazanın 2020 yılında 41 tanesi kiralanabildi.
YAYA TRAFİĞİNDEKİ EN BÜYÜK DÜŞÜŞ, İSTİKLAL CADDESİ'NDE
Raporda, İstanbul'un en önemli kültür, turizm ve ticaret merkezlerinden biri olmaya devam eden İstiklal Caddesi'nde, 2020 yılında pandeminin fiziksel perakende pazarında yarattığı etkinin öncesinde perakendeci yapısı; orta vadede eski popülerliğini yakalaması adına değişen ziyaretçi profiline ve yoğunluğuna bağlı olarak sosyalleşebilmeye hizmet etme yönünde yeniden yükselişe geçen yeme – içme sektörüne doğru eğilim gösterdi. Buna bağlı olarak hem dengeye geçen kentsel yenileme çalışmaları hem de minimuma inen güvenliğe bağlı önyargı, caddenin toparlanma sürecine hız kazandığına dair güçlü sinyaller verdi.
Öte yandan, pandeminin ve beraberinde tekrarlanan kısıtlamaların, perakende için yarattığı olumsuz koşullar doğrultusunda İstiklal Caddesi'nde neredeyse tüm kategorilerde mağaza arzında azalma kaydedildi. Özellikle; bir önceki yıl ivme kazanan yeme – içme ve aksesuar – kozmetik kategorilerinde azalma görülürken, giyim ve ayakkabı kategorisinde kaydedilen kısmi düşüş 2020 yılında da devam etti. 2019 yılındaki boş 11 mağazanın, 2020 yılında da kiralanmadığı gözlemlendi.
BOŞ MAĞAZA SAYISI ARTTI
Raporda yer alan bilgilere göre, kiralama işlem hacmi; 2020 yılından önce son üç yıldır, metrekare bazında artış gösterirken, sayı olarak benzer seviyelerde kaydedildi. Diğer yandan, önceki yıllarda artış eğilimi gösteren toplam arz ve düşüş kaydeden boşluk oranı; 2020 yılında pandeminin doğrultusunda tersi yönde değişiklik gösterdi. Kiralama işlem hacmi ve sayısı belirgin ölçüde azalırken, boş mağaza sayısında önemli bir artış kaydedildi. Cadde üzerinde, 2020 yılında toplam 22 kiralama işlemi gerçekleşirken, boş mağaza sayısı da 23 oldu. Öte yandan raporda, Atatürk Kültür Merkezi projesinin planlanan açılışının 2021 yılı içerisinde gerçekleşmesinin, İstiklal Caddesi ve civar bölgenin önümüzdeki dönemde yaratacağı çekim gücüne katkı sağlamasının beklendiği vurgulandı.
BAĞDAT CADDESİ BOŞ MAĞAZA SAYISINDA AZALAN EĞİLİMİNİ KORUYOR
Cushman & Wakefield'in raporunda, hem İstanbul'un en uzun hem de Anadolu Yakası'nın en gözde alışveriş caddesi olma özelliklerini bir arada barındıran Bağdat Caddesi'nde, 2020 yılında bir önceki yıla göre benzer seviyede kaydedilen perakende arz sayısı 343 oldu. Caddede kentsel yenileme çalışmaları, alışveriş caddeleri arasında en yoğun şekilde seyrederken, 2020'de sayı metrekare bazında geçen seneye kıyasla düşüş kaydedildi.
Bağdat Caddesi'nde, boş mağaza sayısı pandeminin fiziksel perakendeye getirdiği olumsuz etkilere rağmen bu yıl da azalan eğilimi korudu. Böylelikle Bağdat Caddesi, son dört yıldır azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında bu kategoride öne çıktı. Raporda, 2020 yılında İstanbul'un tüm gözde alışveriş caddeleri için kaydedilen en çarpıcı sonuçlardan biri, geçen sene belirgin ölçüde ivme kazanan ziyaretçi sayısının bu yıl pandemiden ötürü düşüşe geçmesi oldu. Bu doğrultuda, Bağdat Caddesi'nde de tahmin edilen ortalama ziyaretçi sayısında bir önceki yıla göre, hafta içi yüzde 15 düşüş kaydedildiği vurgulandı. Bir önceki yıl yükselişe geçen yeme-içme sektörü Bağdat Caddesi'nde devamlılığını korurken bu kategorideki mağaza sayısında ise artış yaşandı. Perakende mağaza dağılımının da görüleceği üzere artış gösteren kategorilerde aksesuar ve kozmetik ile ev eşyası ve dekorasyon sektörü de yerini alırken, giyim ve ayakkabı kategorisi bir önceki yıla aynı seviyede kaldı. Genel olarak bakıldığında ise caddedeki mağaza sayıları diğer kategorilerde geçen yıla benzer seviyelerde kaldı.
Bağdat Caddesi'nde 2020 yılında kiralama işlem sayısında artış kaydedilmesine karşın, metrekare bazında geçen yıla kıyasla daha küçük işlemler gerçekleşirken, kiralama işlemlerinin toplamında bir önceki yıla göre azalma gözlendi. Kaydedilen bu işlemlerin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde yüzde 30 oranında kaydedilen yer değiştirme projeleri bu yıl yüzde 10 oranında sınırlandı.
Bağdat Caddesi üzerinde 2020 yılında lüks marka sayısı bir önceki yıla göre 33 mağaza ile az da olsa azalırken, uluslararası marka sayısı ise düşüş kaydederek 64'ten 62'ye geriledi.
NİŞANTAŞI'NDA, KİRALAMALARIN BÜYÜK ÇOĞUNLUĞUN ULUSAL MARKALAR YAPTI
Raporda, Avrupa Yakası ve İstanbul'un en önemli lüks perakende merkezi olan Nişantaşı Bölgesi'nde 2019 yılında yaya trafiğinde önemli bir yükseliş eğilimi yaşanırken, 2020 yılında pandemi nedeniyle kaydettiği düşüş Nişantaşı Bölgesi'nde de etkisini göstererek, hafta içi yüzde 40 azalma gerçekleşti.
Perakende arzı benzer seviyede, 383 mağaza olarak kaydedilen Nişantaşı Bölgesi'nde, geçtiğimiz yıl boş olan 24 mağazanın yüzde 60'dan fazlası kiralandı. Kiralama hacmi sayı ve metrekare bazında artış gösterirken, önceki yıllarda ulaştığı seviyeleri yakaladığı gözlenen bölgede, 2020 yılında öne çıkan önemli fark, kiralama işlemlerinin büyük çoğunluğun ulusal markalar tarafından gerçekleşmesi oldu.
Nişantaşı Bölgesi'nde, tüm kategoriler incelendiğinde sektör dağılımında önemli bir farklılık görülmezken, bir önceki giyim ve ayakkabı kategorisinde görülen artış bu yıl yerini düşüşe bıraktı. Yeme - içme sektörüne ait mağaza sayısında değişim kaydedilmezken, geçen sene itibariyle ivme kazanan yeme – içme kategorisinde kiralama işlemi bu yıl Nişantaşı Bölgesi'nde dengede kaydedildi. Bununla birlikte, kozmetik ve aksesuar kategorisinde ise kısmi artış gerçekleşirken, boş mağaza sayısında son yıllarda süregelen azalma eğilimi 2020 yılında yerini artışa bıraktı.
2019-2020 içerisinde toplamda 51 kiralama işlemi, 20'si Abdi İpekçi'de, 13'ü Rumeli Caddesi'nde, 11'i Vali Konağı'nda, ve 7'si Teşvikiye'de olmak üzere gerçekleşti. 2020 yılında Nişantaşı Bölgesi'nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla kaydettiği artışla Rumeli Caddesi öne çıkarken, Abdi İpekçi'de de kiralama işlem sayısında kısmi artış yaşandı.
CADDELERDEKİ KIRILGANLIĞIN, MİNİMUM SEVİYELERE İNMESİ UZUN VADEDE GERÇEKLEŞECEK
Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, '' İstanbul'un en gözde üç alışveriş caddelerinin ağırlığını oluşturduğu ana cadde pazarında; perakendeci talebi, geçtiğimiz yıl etkisini gösteren ekonomik yavaşlama, devam eden dalgalı döviz kuru ve Türk Lirası cinsinden kira sözleşmeleri düzenlemesi faktörlerine ek olarak, 2020 yılında fiziksel perakendenin en önemli değişkeni olan pandeminin sonuçları ile büyük oranda baskılandığını görüyoruz. Pandeminin kontrol altına alındığı önümüzdeki dönemde her üç caddedeki kırılganlığın minimum seviyeye inerek toparlanması zaman alacaktır.'' dedi.
Gönden, şöyle devam etti: 'İstanbul alışveriş caddelerinin, uzun yıllardır şehrin köklü birer çekim merkezi olduğu bilinirliği doğrultusunda, pandemi sonrası dönemde toparlanmanın daha hızlı olması yönünde büyük bir potansiyeli elinde bulunduruyor. Değişen tüketici alışkanlıkları ve sosyalleşme alanlarının önemi ile birlikte, perkande alanlarının mevcut sağlık ve güvenlik standartları ile yeniden yapılanması gerekiyor. Alışveriş merkezleri ise, tüketici ihtiyaçlarının ve beklentilerinin analiz edildiği ve teknoloji entegrasyonunun yapıldığı etkin perakende yöntemleri ile İstanbul ana cadde pazarında ihtiyaç duyulan toparlanma sürecini daha hızlı yakalanması adına, stratejik şekilde yönlendirilmeli ve yönetilmelidir.''