"Gayrimenkul sektörü, değişime uyumla büyümeye devam edecek"
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği Başkanı Mehmet Kalyoncu, pandemi nedeniyle gayrimenkul sektöründe ihtiyaç ve tüketim eğiliminin değiştiğini vurgulayarak, sektörün yaşanan değişime uyum sağlayarak gelişmeye ve büyümeye devam edeceğini söyledi.
GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediği 'GYODER Gösterge' Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020-3. Çeyrek Raporu'nu yayınladı. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda yayınlanan 'GYODER Gösterge'de; 2020 yılı 3. Çeyrek konut satışlarının, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 49'luk bir artış gösterdiği ve 536 bin 509 adetle çeyreklik bazda en yüksek seviyeye ulaştığı vurgulandı. Raporda ayrıca pandemi etkisine rağmen GYO Endeksinin yükselmeye devam ettiği, GYF'lerin pazar büyüklüğünün 7 milyar TL seviyesine ulaştığı, İstanbul ofis pazarında işlem hacminin yüzde15 artış kaydettiğine dikkat çekild
"GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ DEĞİŞİME UYUM SAĞLAYARAK GELİŞECEK"
Pandemi nedeniyle gayrimenkul sektöründe ihtiyaç ve tüketim eğiliminin değiştiğine dikkat çeken GYODER Başkanı Mehmet Kalyoncu, sektörde insan alışkanlıklarının daha iyi incelendiği, teknoloji ve tasarımın çok önemli hale geldiğini savunarak, şöyle devam etti:
"Artık bina yapısından mimariye, kullanılan temel malzemeden çevreye duyarlılığa kadar pek çok unsurda, bu değişim gözetilerek yatırım kararı alınması gerekiyor. Gayrimenkulde insan alışkanlıklarının daha iyi incelendiği, teknoloji ve tasarımın uyumunun çok önemli hale geldiği bir dönemdeyiz. Pandemi süreci, deneyim tasarımının önemini ortaya çıkardı. Yani deneyim üzerine düşünülmesi, mekanların kullanıcı deneyimine en uygun şekilde tasarlanmış yapılar olması önemli hale geldi. Yapılan her bir projenin çevresel etkileri itibarıyla şehre bir iz bıraktığı bilincinin yüklediği sorumluluk duygusu, gayrimenkul sektörünün kazandığı yeni bakış açıları oldu. Gayrimenkul sektörü aynı zamanda yapı endüstrisinde yerlileşmeyi öğrendi ve yerli ürünün her ülkenin kendi içine kapandığı pandemi döneminde ne kadar önemli olduğunu fark etti. Gayrimenkul sektörünün öngörülebilir bir şekilde belli bir eğilimde büyümesi hem ekonominin geneli hem de sektör için hayatiyet arz ediyor. Bu bağlamda hızlı bir değişimin yaşandığı sektörde, finansal kaynak kullanımlarının farklılaşması daha da önemli hale geldi. GYODER olarak, dünya ve ülkemizde yaşanan son gelişmeleri, değişimleri takip ederek sektöre öncülük edecek adımlar atmayı sürdüreceğiz."
KONUT SATIŞLARI 536 BİN 509 ADETLE ÇEYREKLİK BAZDA EN YÜKSEK SEVİYEYE ULAŞTI
Sektörün geleceğine dair öngörülerin de aktarıldığı 'GYODER Gösterge' 2020-3. Çeyrek Raporu'nda, şu bilgi ve değerlendirmeler yer aldı:
Üçüncü çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 49'luk bir artış gösterdi ve verilerin açıklanmasından bu yana çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaşarak 536 bin 509 adet olarak gerçekleşti. Konut fiyatlarında da ağustos ayı itibarıyla yüzde 26,22 ile bugüne kadarki en yüksek artış oranı gözlemlendi. Haziran ayı itibarıyla kamu bankaları tarafından başlatılan konut kredisi kampanyasının etkisiyle düşük seyreden faiz oranları temmuz ve ağustos aylarında konut satışlarını ve konut fiyat artışlarını olumlu yönde etkiledi. Eylül ayı itibarıyla faiz oranlarında kayda değer bir artış görüldü ve geçen yılın aynı ayına göre satışlarda yüzde 6,92 oranında gerileme kaydedildi.
İLK EL SATIŞLARDA YÜZDE 23,3 DÜŞÜŞ, İKİNCİ EL SATIŞLARDA YÜZDE 64 ARTIŞ YAŞANDI
2020 yılı üçüncü çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre, ilk el satışlarda yüzde 23,3 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise yüzde 64,0 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı, bir önceki çeyreğe göre azalarak çeyreklik bazda, veri setindeki en düşük seviyesi olan yüzde 30,1'e geriledi. İpotekli satışlar konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 130,7 oranında bir artışla 242 bin 316 adet oldu ve toplam konut satışlarına benzer şekilde çeyreklik bazda en yüksek seviyesine ulaştı. Yabancılara yapılan satışlarda ise bir önceki döneme göre yüzde 259,2 oranında artış görüldü ve üçüncü çeyrekte yabancılara 11 bin 903 adet konut satışı gerçekleştirildi. Üçüncü çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada yüzde 42,5 pay ile İstanbul, ikinci sırada yüzde 20,3 pay ile Antalya yer aldı.
EYLÜL AYI SONUNDA KONUT KREDİSİ HACMİ 277 MİLYAR TL'YE ULAŞTI
2019 yılı temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı ağustos ayı sonu itibarıyla artış trendine girdi. 2020 yılı ağustos ayı başında yüzde 0,75 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı, 2020 yılı Ekim ayında yüzde 1,17 seviyesine yükseldi. Aynı şekilde 2019 yılı temmuz ayı başında azalış trendine giren ve 2020 yılı ağustos ayı itibarıyla yüzde 9,22 seviyesine gerileyen yıllık faiz oranı ise, 2020 yılı ekim ayı sonunda yüzde 15,04 seviyesine yükseldi. 2020 yılı Eylül ayı sonunda konut kredisi hacmi 277 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 yılı eylül ayında yüzde 54,7 seviyesindeyken, 2020 yılı eylül ayında yüzde 63,3'e yükseldi.
PANDEMİ ETKİSİNE RAĞMEN GYO ENDEKSİ YÜKSELİYOR
İlk çeyreği 33 bin 384 puandan kapatan GYO Endeksi, haziran sonunda yüzde 50,12'lik bir artışla 50 bin 118 puana yükselmişti. Bu yükseliş üçüncü çeyrek başında devam ederek temmuz ayında 55 bin puan seviyesini geçti ancak ağustos ayında BIST 100'e paralel bir biçimde sert bir düşüş yaşandı. Ancak bu düşüşe rağmen GYO Endeksi eylül ayında toparlanarak üçüncü çeyreği bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 4'lük bir artışla 52 bin 47 seviyesinde kapattı. Üçüncü çeyrek itibarıyla düşüş yaşayan BIST 100 endeksiyle kıyaslandığında GYO Endeksindeki bu yüzde 4'lük artış önemli. Öte yandan işlem hacimlerinde ciddi bir artış olmasına rağmen yabancı yatırımcı oranı yüzde 17'den yüzde 16'ya çekilerek bu çeyrekte de azalmaya devam etti. Ayrıca kurumsal yatırımcı oranının yüzde 2'lik bir artışla yüzde 52 seviyesine geldiği görülüyor. Son iki çeyrekte yabancı yatırımcı oranının azalmasına rağmen endeks değerinin neredeyse 2 katına çıkmasının da yabancı yatırımcıyı cezbetmesi bekleniyor.
GYF'LERİN PAZAR BÜYÜKLÜĞÜ 7 MİLYAR TL SEVİYESİNE ULAŞTI
Bireysel tasarrufların bir araya gelmesi ile bu birikimlerin profesyonel kişilerce gayrimenkul yatırımlarında değerlendirilmesini sağlayan kurumsal yapı olan Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF), gayrimenkul varlıklarına yatırım suretiyle değer artış kazancı ve/veya kira geliri elde etmeyi amaçlıyor. Türkiye'de hukuki temeli, 3 Ocak 2014 yılında SPK tarafından yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği'ne dayanıyor. Sektör adına son derece önemli bir yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarına ait veriler, Gayrimenkul Yatırım Fonları Komitesi'nin katkılarıyla ilk kez GYODERGösterge ikinci çeyrek dönemi itibarıyla paylaşılmaya başlandı. Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Fonu pazar büyüklüğü 30 Eylül itibarıyla 7 milyar TL seviyesine ulaştı. İhraç dönemi devam eden ve ilk defa yatırım alan fonlar da dahil olmak üzere toplam 46 gayrimenkul fonu yatırım aldı. Haziran 2020 ile Eylül 2020 arasında SPK tarafından 2 yeni GYF'ye kuruluş izni, bir GYF'ye ihraç belgesi onayı verilirken bir mevcut GYF'nin tasfiyesi onaylandı. Fon büyüklüğü 10 milyon TL seviyesinin üzerinde olan fon sayısı 35'e ulaştı.
İSTANBUL OFİS PAZARI İŞLEM HACMİNDE BİR ÖNCEKİ YILA GÖRE YÜZDE 15 ARTIŞ
Üçüncü çeyreğin sonunda İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kaldı. Öte yandan sağlıklı çalışma alanlarına yönelik nitelikli ve modern altyapılı bina çözümlerinin gerekliliği doğrultusunda arz, yeniden sınıflandırılma konusu olacak. Üçüncü çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90 bin 869 metrekare olarak gerçekleşirken, eylül sonunda kiralama işlemleri toplamda 223 bin metrekare oldu. Üçüncü çeyrekte kaydedilen işlem hacmi bir önceki çeyreğe kıyasla iki katından fazla, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 15 artış kaydedildi. Bununla birlikte, üçüncü çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemlerini sayıca yüzde 75 gibi büyük bir çoğunluğunu ve metrekare bazında yarısından fazlasını yeni kiralama anlaşmaları oluştururken, geriye kalan kiralama faaliyetleri yenileme anlaşmaları olarak gerçekleşti. Bununla birlikte, ilk yarının sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle yüzde 23,2 olarak kaydedildi. Ofis çalışma alanlarında sosyal mesafe uygulamaları için yapılan kısa vadeli çözümler çoğunlukla birçok kuruluşta sürdürüldü. Bundan sonraki süreçte, kuruluşlar için uzun vadeli çözümler; temel prensibin esneklik üzerine olduğu sağlık, verimlilik ve maliyet optimizasyonu odakları etrafında yeniden şekillenen çalışma alanları ile ortaya çıkacak. Bu eğilimin, dördüncü çeyrek ve önümüzdeki yılın başından itibaren ofis pazarının itici gücü olması bekleniyor.
İSTANBUL-KOCAELİ BÖLGESİNDE 6,64 MİLYON METREKARE LOJİSTİK ARZI
Mevcut veriler itibarıyla, birincil lojistik pazarları olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yaklaşık 10,41 milyon metrekare toplam depo stokunda 6,64 milyon metrekare ticari kullanım amaçlı lojistik arzı yer alıyor. 2020'nin üçüncü çeyreği itibarıyla yüzde 12 oranında bir boşluk bulunuyor. İnşaat halindeki projelerin hacmi ise yaklaşık 558 bin metrekare olarak kayıt altına alındı ve söz konusu projelerin tamamına yakını ticari kullanım amaçlı lojistik arzı olarak görülüyor. Yılın ilk çeyreğinde kiralama işlemi bakımından dip noktayı gören lojistik piyasası, Covid-19 salgını döneminde önemi artan perakende lojistiği ve çevrimiçi satışların etkisiyle ikinci çeyrekte kayda değer bir performans gösterdi. Üçüncü çeyrekte ise geçtiğimiz yıllara kıyasla daha düşük bir işlem hacmi gözlendi. 2020'nin üçüncü çeyreği itibarıyla lojistik piyasasındaki birincil kira dolar bazında metrekare başına aylık 4,50 olarak görünürken, döviz kurlarındaki değişimin de etkisiyle TL bazında 35,00 metrekare/ay seviyesine yükseldi. Geçtiğimiz yıl görülen kira müzakereleri, 2020 yılında da devam ediyor, çok sayıda kiracı kalıcı ya da geçici kira indirim taleplerini dile getiriyor. İnşaat ve arsa maliyetlerinin yüksek olmasının yanı sıra kira rakamlarının asgari düzeye gerilemesi, yeni depo arzı bakımından ciddi bir daralma yaşanmasına neden olabilir. Özellikle e-ticaretten kaynaklanan depo talebinin artması durumunda önümüzdeki dönemde kira fiyatlarında yukarı yönlü bir baskı görülmesi de söz konusu.
TÜRKİYE'DE MEVCUT AVM ARZI 13,4 MİLYON METREKARE
2020 yılı üçüncü çeyrek dönemi itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı, 444 alışveriş merkezinde 13,4 milyon metrekare seviyesine geldi. İstanbul yüzde 37'lik pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yapıyor. Diğer yandan, 32 alışveriş merkezinde yaklaşık 1,2 milyon metrekare inşaat halinde olan kiralanabilir alan bulunuyor. 2022 yıl sonu itibarıyla tamamlanması beklenen arz ile birlikte toplam alışveriş merkezi stokunun 14,5 milyon metrekare seviyesini aşması bekleniyor. Organize perakende yoğunluğuna bakıldığında ise ülke genelinde bin kişi başına 161 metrekare kiralanabilir alan olduğu görülüyor. İstanbul 323 metrekare perakende yoğunluğu ile ülke genelinin iki katı yoğunluğa sahip görünürken, Ankara 300 metrekare üzerinde perakende yoğunluğuna sahip diğer bir şehir olarak öne çıkıyor.
3. ÇEYREKTE YABANCI TURİST ZİYARETİ YÜZDE 77 AZALDI
2019 yılının üçüncü çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 31 milyon olurken, 2020 yılının üçüncü çeyreğinde bu rakam 7,2 milyon seviyesinde kaldı. 7,2 milyon yabancı turistin yüzde 44'ü İstanbul'a, yüzde 19.4'ü Antalya'ya, yüzde 4.2'si Muğla'ya geldi. Bu üç ili yüzde 2,9 ve yüzde 1,9'luk paylar ile Ankara ve İzmir izledi. Gelen turist sayıları 2019 yılının üçüncü çeyreği ile karşılaştırıldığında yüksek oranda bir düşüş (yüzde 77) yaşandığı görüldü. Tüm ülkelerin salgına karşı aldıkları sınır önlemleri ve turistlerin salgına karşı gösterdiği reaksiyonlar ise bu düşüşün ana sebepleri oldu. İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde, Türkiye genelinde toplam 483 bin oda kapasitesi ile 4 bin 163 işletme belgeli, 80 bin oda kapasitesi ile 690 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülüyor. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 805 tesis ve 214 bin oda kapasitesi ile Antalya çekiyor. İkinci sırada 637 tesis ve 63 bin oda kapasitesi ile İstanbul geliyor. Muğla ise 410 işletme belgeli tesise ve 51 bin oda arzı ile üçüncü sırada yer alıyor. Yatırım belgeli tesisler göz önünde bulundurulduğunda yakın gelecekte mevcut otel arzına dahil olacak 690 tesis içinde en büyük payı 97 tesis ve 10 bin oda kapasitesi ile İstanbul alıyor. İstanbul'u, 94 tesis ve 20 bin oda kapasitesi ile Antalya, 76 tesis ve 8 bin oda kapasitesi ile Muğla izliyor. 2019 yılında Türkiye genelinde yatak doluluk oranı yüzde 59 olurken, 2020 yılının ilk 8 ayı itibarıyla Türkiye genelinde işletme belgeli tesislerin yatak doluluk oranı yüzde 20 seviyesinde kaldı.