AVM’ler asla ölmez

Belce Örü / INBUSINESS

Perakendede tüketici alışkanlıkları daha ziyade görüp dokunarak satın almaktan yanayken pandemide yaşanan kapanmalarda tek seçenek online alışveriş haline geldi. Bu dönemde e-ticaret tarihi rekor üstüne rekor kırdı ve pazar 2021'de 381.5 milyara, 2022'nin ilk yarısında ise yüzde 113 artarak 401.5 milyar liraya ulaştı. Hal böyle olunca "Online mecra fiziksel alışverişin yerini mi alıyor, markaların en önemli satış merkezleri AVM'lerin geleceği ne olacak?" akla ilk gelen soru oldu.

Fiziksel mağazalara dönüşün olmayacağını savunanların sesi daha yüksek çıkarken tam aksini savunanların sesi daha cılızdı. Nihayet AVM'ler ve mağazalar tekrar kapılarını açtığında beklenenden daha yoğun bir taleple karşılaşıldı. Meğerse tüketiciler için fiziksel alışveriş sadece ihtiyaç giderme değil aynı zamanda bir etkinlik, bir vakit geçirme yöntemi, AVM'ler ise sosyalleşme alanlarıymış...

2022'DE 388 MİLYAR LİRA GELİR

Diğer taraftan yarattığı iş hacmi ve istihdama katkısı da yabana atılacak cinsten değil. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği'nin (AYD), Ernst & Young liderliğinde gerçekleştirdiği Eylül 2022 tarihli raporun sonuçlarına göre; AVM ekosistemi içerisinde geçen yıl 388 milyar lira gelir yaratıldı, doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı 69 milyar lira olarak gerçekleşirken 2.1 milyon kişiye istihdam olanağı sağlandı.

Geldiğimiz noktada fiziksel alışverişin ve AVM'lerin bugünü ve geleceği hakkında net bir fikir edinmek adına INBUSINESS olarak bu alanın dört bir köşesini tutan sektörün etkili isimleriyle görüştük. ECE Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO'su Nuri Şapkacı, "Bazı bölgelerde AVM'ye doygunluk varken bazı bölgelerde yeni yatırıma yönelik talep var" diyor. Aqua Florya Yönetim Kurulu Üyesi Dilek Çapanoğlu müşteri tarafında hala talep olsa da bazı nedenlerden dolayı bu alana yatırım yapmak şu sıralar pek de cazip değil. Alışveriş merkezi konsept geliştirme, kiralama ve yönetim alanlarında 30 yıla ulaşan deneyime sahip duayen isim Avi Alkaş ise AVM'lerin sadece alışveriş yapılan noktalar olmadığını, bundan çok daha fazla anlam içerdiğini hatırlatarak tüketicinin alışkanlıklarına yerleştiğini belirtiyor. Bu haliyle de vazgeçilmez olduğunu ifade ediyor.

1.5 MİLYAR DOLARI YÖNETİYOR

Pandemide üç yeni AVM'yi daha yönetim portföylerine kattıklarını ifade eden ECE Türkiye Eş Genel Müdürü ve COO'su Semet Yolaç Canlıel, Başakşehir'de İsra Holding'in yatırımı olan V Mall İstanbul ve V Metroway'i 2023'te açacaklarını söylüyor. İstanbul Anadolu Yakası'nda bulunan Palladium Ataşehir ise yatırımcı grubun yenileme çalışmalarının ardından 2024'te ECE'nin yönetiminde olacak. İnşaatı devam edenlerle birlikte 13 alışveriş merkezinde 615 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 2 bin 500 kira kontratını yönettiklerini ifade eden Canlıel, portföylerindeki 13 AVM'nin toplam değerinin 1.5 milyar dolar, Ece Türkiye'nin kendi yatırımlarının piyasa değerinin ise yaklaşık 400 milyon dolar olduğunu aktarıyor. Portföylerine yeni katılan AVM'lerin hem körfez hem de Avrupa'daki 14 farklı ülkeden yatırımla gerçekleştiğini söylüyor. ECE Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO'su Nuri Şapkacı ise cirolarının 2019'un ilk dokuz ayına kıyasla bu yılın aynı zaman diliminde enflasyondan arındırılmış haliyle yüzde 100, müşteri girişlerinin ise yüzde 7 artığını anlatıyor.

Portföyüne yeni katılan markalara bakılırsa AVM'lerde yaşanan bu yeni dönem, konsolidasyonlarla şekillenecek gibi görünüyor. Enerji maliyetlerinden giderlere kadar tüm masraf kalemleri sektörde sıkıntılı günleri işaret ediyor. Gider yönetiminin bu zamana kadar hafife alınan fakat mevcut konjonktür nedeniyle şimdilerde öne çıkan stratejik bir konu olduğunu dile getiren Canlıel, giderlerle ilgili şunları aktarıyor:
"Tüm dünyada olduğu gibi Türkiye'de de enerji fiyatları çok ciddi şekilde artıyor. Bizim de gider kalemlerimiz içinde yüzde 35-40 payı ile enerji yer alıyor onu personel ücretleri takip ediyor. Işıkları kapatarak da tasarruf yapabilirsiniz. Ama önemli olan optimum maliyetle en iyi hizmeti verebilmek."

HİDROJENDEN ENERJİ ÜRETME ÇABASI

Son zamanlarda dünyada sürdürülebilirlik kavramının ve tasarrufun önem kazanması aynı zamanda enerji giderlerinin artması nedeniyle AVM yönetiminde farklı önlem ve tedbirlerin öne çıktığını söyleyen Canlıel, konuşmasını sürdürüyor: "Kendi enerjisini GES'ten üreten AVM'ler var ama tamamını üreten yok. Biz ortak alandan ziyade mağazalarda çok fazla enerji çekiyoruz. Aslında enerjiyi GES'te üretmeye gönüllü olan yatırımcı sayısı giderek artıyor. Fakat mağazaların bu konuda bir ortaklık kurması gerekiyor, ayrı ayrı üyeliklerle bu yatırımı yapmak imkansız. Uzun yıllardır sürdürülebilirlik kavramına önem veren bir şirket olarak portföyümüzdeki tüm çarşılarda LED dönüşümünü tamamladık. Tüm musluklarda perlatör takılı. Otomasyon sistemlerimizi de iyileştirdik. Şimdi hidrojenden elektrik üretmekle ilgili demo çalışmaları içerisindeyiz."

Pandemide hızla artan online alışverişe kayışın AVM'lerin yeniden açılmasıyla birlikte fiziksele de kaydığını ifade eden Canlıel, "E-ticaret hala yüksek fakat 2019'daki seviyesinde değil. Özellikle Türkiye'de AVM'lerin Avrupa'ya göre farklı bir konumu var. Zira AVM'ler aynı zamanda sosyalleşme noktaları... Türkiye'de fiziksel alışveriş Avrupa'daki pek çok ülkeye kıyasla daha çabuk canlandı. Doğru lokasyonda iyi yönetilen AVM'ler hep yaşar" diyor. Konuşmasında AVM ziyaretçi profiliyle de ilgili değerlendirmede bulunarak "Antalya'da yabancı ziyaretçi oranı yüzde 30'lara kadar çıktı. İstanbul'da bu oran yüzde 10-15'lerde..." diye ekliyor.

GÜNEŞ TARLALARI KURUYORUZ

Bazı AVM'ler ciroları artırıp yeni yatırımlara yelken açarken bazı AVM'lerde ise durum tam tersi. Aqua Florya Yönetim Kurulu Üyesi Dilek Çapanoğlu bu tezatlıkla alakalı olarak şunları aktarıyor:

"Daha fazla turist çeken AVM'ler şu anda daha canlı gözüküyor. Bizimde yıllardır çok fazla yabancı ziyaretçimiz var. Bu dönemde cirosunu artıran AVM'ler doğru yerde konumlanmış olmanın ötesinde birkaç şeyi doğru yapıyorlar. Öncelikle müşteri profilini iyi anlamak, onların değişen ihtiyaçlarına hızlı yanıt verebilmek ve trendleri yakalamak hatta öngörmek lazım. Ayrıca AVM'lerde sosyalleşme alanlarının yaratılması gerekiyor. Örneğin yabancıların ilgisini çeken etkinlikler veya workshoplar buna bir örnek olabilir. Ayrıca AVM'lerin alışverişe hizmet etmenin dışında her alanda değil ama bir veya birkaç farklı alanda kendine has özellikler barındırması ve o alanda iyi olması gerekiyor."

Çapanoğlu, ayrıca şu anda AVM yatırımları için cazip bir dönem olmadığını söyleyerek bu durum müşteri talebinden değil şartlardan kaynaklandığını belirtiyor. Pandemi sonrasında da AVM'lerin dolu olmasından aslında bir kez daha gördüğümüz gibi müşteri tarafında hala canlı bir talep var diyor ve ekliyor: "Fakat finansman maliyeti, enerji maliyeti, inşaat maliyeti, kira gelirlerindeki düşüş ve mevzuattaki değişikliklerden dolayı şu anda bu alana yatırım yapmak pek cazip değil." Enerji maliyetlerdeki artışla ilgili güneş tarlası yatırımları olduğunu ifade eden Çapanoğlu, yakın zamanda enerjilerini GES'ten karşılayacaklarını ifade ediyor.

TİCARİ GAYRİMENKUL KANUNU ÇIKMALI

Alışveriş merkezi konsept geliştirme, kiralama ve yönetim alanlarında 30 yıla ulaşan deneyime sahip olan Avi Alkaş da enerji fiyatlarındaki yükselişle birlikte Türkiye'deki pek çok AVM'nin sadece çatı GES değil aynı zamanda güneş tarlaları satın alma yoluna gittiklerini söylüyor. Maliyeti azaltıcı ve uzun vadeli çözümlere yönelmek gerektiğini vurgulayan Alkaş, Almanya ve Hollanda kaynaklı yani yabancı fonların AVM yatırımların geri dönüşleri 7-15 yıldan 20-30 yıllara çekildiği için Türkiye'den uzaklaştıklarını belirtiyor. "Üstelik yüklü miktarda yapılan yatırımla hayata geçirilen projeler, kısa süreli ve sık sık yapılan mevzuat değişiklikleri nedeniyle piyasada öngörülü olmayı zorlaştırıyor" diyen Alkaş, Ticari Gayrimenkul Kanunu'nun öneminin altını çiziyor.

Aynı zamanda Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkan Yardımcısı Nuri Şapkacı da Ticari Gayrimenkul Kanunu'nun ivedilikle çıkarılması gerektiğini söyleyerek konuşmasına şöyle devam ediyor: "Sosyal konutla ticari gayrimenkulün aynı rejime tabi olması pek çok soruna neden oluyor. Ticari gayrimenkul kanunu hem ciddiyeti hem de bizim bankalar nezdinde kredibilitemizi yükseltir. Ayrıca perakendecilerin talebiyle getirilen düzenlemeler neticesinde kira ve reklam gelirlerini temin edemememiz sektörü yakın gelecekte dar boğaza sokacak bir etmene dönüşebilir."

KAMU HİZMETİ DE VERECEK

Sektörü sıkıntıya sokan etmenlerden bahseden Alkaş, tüm olumsuzluklara rağmen Türkiye'de AVM'lerin ya da AVM yatırımlarının ölmeyeceğini vurguluyor. Canlıel gibi o da Türkiye'de AVM'lerin sadece alışveriş yapılan noktalar olmadığını; bundan daha fazla anlam içerdiğini hatırlatıyor. "Fakat pandemi sonrası cadde AVM'lerin çok daha şanslı olduğunu söylememiz gerek" diye ekliyor ve şöyle devam ediyor:
"Pandeminin olumsuz etkilerini büyük ölçüde atlatmış olsak da yeni bir pandemi dalgasının gelmeyeceğinin garantisini kimse veremez. Dolayısıyla yakın gelecekte AVM'lerin içinde sağlıkla ilgili test merkezi ya da buna benzer yatırımların artacağını düşünüyorum. Bu anlamda aslında AVM'ler bazı kamu hizmetlerini de verebilir."

Her sektör teknoloji ve dijitalleşmenin yardımıyla her dönem büyük bir değişim ve dönüşüm geçiriyor. AVM'ler için 10 yıl sonrasının portresinin çizen Semet Yolaç Canlıel, şunları söylüyor: "Z kuşağı artık markaların hem çalışanı hem de müşterisi. Onların taleplerini doğru analiz etmek gerek. Markaların değişeceğini ürünün ötesinde hikayesi ve anlamı olan başka şeyler vaat eden markaların kazanacağını söyleyebiliriz. "

KİRALAMADA YENİ DÖNEM

Yeni yıla girmeye hazırlandığımız bu son ay, aynı zamanda kira sözleşmelerinin de yenilenmesi anlamına geliyor. Dünyadaki yaşanan konjonktürel sıkıntıların sözleşmelere nasıl yansıyacağını Avi Alkaş'a soruyoruz:

"Son dönemlerde döviz fiyatlarındaki artışın göreceli olarak yavaşlaması kiralamaları olumlu etkileyecektir. Diğer taraftan enflasyonla yükselen fiyatların getirdiği suni ciro şişmelerini gözlemlemekle beraber yine de uzun vadede ekonomide dengenin oturmasıyla kira düzeylerinin daha olumlu seyredeceğini umut ediyorum. Uygulamadaki yönetmelikte 12 aylık enflasyon ortalamalarıyla yapılan sözleşmelerin daha basit bir hale getirilerek kiracılarla mal sahipleri arasındaki çatışmaların en aza indirgenmesi ve daha uyumlu bir birlikteliğin sağlanması için sektörün kendi öz dengesine dönmesi gerekiyor."

MİLYON KİŞİYE İSTİHDAM

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından, Ernst & Young liderliğinde gerçekleştirilen ve Eylül 2022'de açıklanan raporun sonuçlarına göre; AVM ekosistemi içerisinde geçen yıl 388 milyar lira gelir yaratıldı, doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı 69 milyar lira olarak gerçekleşirken 2.1 milyon kişiye istihdam olanağı sağlandı.

ONLINE VE OFFLINE'NİN MUTLU BERABERLİĞİ

Nielsen Türkiye Genel Müdürü, EEMEA RUS bölgesinden sorumlu Perakende Grup Başkan Yardımcısı Didem Şekerel Erdoğan, Türkiye'de toplam FMCG pazarı içerisinde online satışların ağırlığının 2020'de yüzde 4.0 iken 2021'de yüzde 5.7 olarak gerçekleştiğini söylüyor ve şunları ifade ediyor:
"2022'ye baktığımızda ise, fiziksel kısıtlamaların kalkmasıyla birlikte bir dengelenme yaşandığını görmekteyiz. Orta ve uzun vadede baktığımızda, fiziksel ve online alışverişin birbiriyle bütünleştiği "çoklu kanal" alışverişinin ön plana çıktığını görüyoruz. Bu noktada alışverişçilere başarılı bir çoklu kanal deneyimi sunmanın hem perakendeciler hem de üreticiler için başarıda kilit bir rol oynayacağını söyleyebiliriz. Burada gelişim alanı olarak dört ana eksenin bulunduğunu söyleyebiliriz: Bulunurluk, Derleme&Sunma, Yakınlık&Aciliyet ve Heyecan."