İNŞAATÇILAR SAHAYA ÇIKTI...

Ayfer Arslan / INBUSINESS

Türk insanı olarak gayrimenkule yatırım yapmayı sevdiğimiz bir kez daha kanıtlandı. Emlak piyasasında fiyatlar durulmadan yükseliyor, buna rağmen talep de artıyor. İkinci el emlak piyasasındaki hareketlilik yavaş yavaş yüzünü yeni projelere çevirmeye başladı. İki yıldır yeni proje üretmeyen inşaat firmaları birer birer sahaya çıkmaya başladı. Kamu bankalarının konut kredisi faizlerini aşağı çekmesinin yanı sıra aşılamanın yaygınlaşmasıyla birlikte 2022'de pandemiden çıkışın konuşulmaya başlanması, geleceğe ilişkin belirsizliklerin ortadan kalkması anlamında sektörü umutlandırıyor.

Zaten son aylarda yazılı ve görsel medyada yer alan yeni inşaat projesi ilanları da aslında bu umudun bir göstergesi sanki... İzmir'de çok sayıda konut projesine imza atan Folkart, geçen aylarda Büyükçekmece'deki 'Nefes İstanbul' projesi ile İstanbul'a da adımını atmıştı. Folkart Yönetim Kurulu Başkanı Mesut Sancak'ın verdiği bilgilere göre, şirketin bu projenin yanı sıra toplam yatırım değeri 9 milyar lira olan sekiz projesi daha var. Zeytinburnu'nda Selenium adıyla projesini kamuoyu ile paylaşan Aşçıoğlu da yaklaşık 1 milyar lira değerindeki yatırımla ön satışa çıktı. Vakıf GYO da İstanbul Maltepe'deki 'Tablo Adalar' projesi ile yatırımlarına devam ediyor. Ekim ayında Ankara'da Cubes Ankara projesinin müjdesini veren Vakıf GYO Genel Müdürü Onur İncehasan, 2022'yi bu anlamda şirketleri açısından bir 'sıçrama yılı' olarak değerlendiriyor.

Tabii bu listeyi uzatmak mümkün ama her gün farklı şehirlerde açıklanan yeni projelerin hızına yetişmek de bir hayli zor. Çünkü şartlar ne olursa olsun gelecek dönemde konuta olan gereksinim devam ediyor ve edecek. Yerli konut alıcılarının yanı sıra artan yabancı talebini de dikkate alırsak; konut üreticilerinin de yeni projeler geliştirerek bütün olumsuz koşullara rağmen ayakta kalmak zorunda olduğu da kabul edilmesi gereken bir başka gerçek.

Yeni konut projelerine genel olarak şöyle bir baktığımızda; çoğu projenin 'nefes aldıran yaşam alanları sunan, doğa ile iç içe, şehrin merkezinde ama kalabalıktan uzakta sakin bir hayat' iddiasıyla yola çıktığını görüyoruz. Pandemi ile birlikte izole yaşama geçmenin ardından artan doğa özlemi ile bu trendi açıklamak mümkün. Çünkü konut üreticileri yeni proje geliştirirken değişen tüketici ihtiyaçları ve beklentilerini de dikkate alıyor. Müstakil bahçeli, geniş terası veya balkonları olan daireler konut alıcılarının daha çok ilgisini çekiyor. Bu nedenle yeni projeler; geniş yeşil alanların yanı sıra yatay ve az katlı mimarisiyle ön plana çıkıyor. Amaç tüketicilere villa konforunda bahçeli ev keyfi yaşatmak. Ayrıca fitness salonu, buhar odası, sauna, açık ve kapalı yüzme havuzları, alışveriş merkezleri ve sinema gibi zengin sosyal donatı alanlarını da yeni projelerin dikkati çeken diğer özellikleri arasında sayabiliriz.

YABANCI TALEBİ ARTIYOR

Peki, yeniden şekillenen talep ve var olan hareketlilik konut satışlarına nasıl yansıyor? 2020'nin ilk çeyreğinde neredeyse durma noktasına gelen sektör, geçen yıl alınan iyileştirme önlemleri ile toparlanarak tüm zamanların konut satış rekorlarını kırmıştı. Konut satışlarındaki hareketlenme ile 2020'nin üçüncü çeyreğinde yüzde 6,4 büyüyen sektör, son çeyrekte yaşanan yüzde 12,5'lik keskin daralmayla geçen yılı yüzde 3,5 oranında küçülme ile kapamıştı. 2021 ilk çeyreğinden itibaren ise satışlar yeniden kıpırdanmaya başladı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, ülke genelinde konut satışları kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 59 artış gösterdi. Yine aynı dönemde ipotekli konut satışları yüzde 61 artarken, yabancılara yapılan konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 48,4 artarak 7 bin 363 oldu.

DÖVİZDEN KAZANAN GAYRİMENKUL ALIYOR

Konut üreticilerine göre kredi faizlerinde kamu bankalarının attığı adımı özel bankaların da izlemesi halinde satışlardaki hareketlilik daha da artabilir. Sektörün aslında temel beklentisi ise faiz indiriminin kampanyalar ile desteklenmesi. Özellikle bu konuda devlet desteği sağlanırsa yeni projelerin önü daha da açılacak. Faizin psikolojik sınır olan aylık yüzde 1'in altına çekilmesi ise sektörde doping etkisi yaratacak.

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Umut Durbakayım, banka kredili satışların son 20 yılın en düşük seviyesine gerilediğini belirtirken, "Buna karşılık döviz, menkul kıymetler gibi alternatif yatırım araçlarından yüksek kazanç sağlayanlar kar realizasyonu gerçekleştirmeye ve 'nakit paranın gücünü' kullanarak uygun fiyatlardan gayrimenkul almaya başladı" diyor.

TURYAP Yönetim Kurulu Başkanı Onur Sarıbay da bu tezi destekliyor. Yabancı para birimlerindeki artışla birlikte yabancıların konut alımlarının arttığını belirtirken, elinde biraz birikimi olanların ise altın ve döviz fiyatlarındaki artış nedeniyle bu birikimi değerlendirerek gayrimenkule yöneldiğini dile getiriyor.

YENİ PROJELERİN GÖZDESİ YİNE İSTANBUL

SELENIUM PARK: Aşçıoğlu tarafından Zeytinburnu'nda geliştirilen proje, Kazlıçeşme'de, tarihi surlara komşu olarak inşa ediliyor. Yatay mimari konseptiyle 2+1'den 5, 5+1 bahçe dublekse kadar farklı seçeneklerin yer aldığı projede toplam 196 birim yer alıyor. Ön satış döneminde olan proje, Ağustos 2023'te teslim edilecek.

AVRUPA KONUTLARI ÇAMLIVADİ: Artaş İnşaat tarafından ha- yata geçirilen proje, Kağıthane Arıcılar'da konumlanıyor. 58 bin 24 metrekarelik alanda hayata geçirilen Avrupa Konutları Çamlıvadi, 19 blok halinde yükseliyor. Projede toplam 919 konut bulunuyor.

TABLO ADALAR: Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın İstanbul Maltepe'de hayata geçirdiği yeni projesi, bahçe katından başlayan Marmara Denizi ve Adalar manzarasıyla öne çıkıyor. Proje, toplamda 15 bin 264 metrekare arsa alanına ve 67 bin 861 metrekare yapı alanına sahip. Mimari tasarım ve uygulamaları Tabanlıoğlu Mimarlık imzası taşıyan projenin ana yükleniciliğini Rönesans REC Uluslararası İnşaat üstleni- yor. 1+1'den 5+2'e kadar değişen seçenekler sunuluyor.

ESTON ŞEHİR KORU: İstanbul Bahçeşehir'de yer alan projede, villa, katlı villa, az katlı koru konakları ve koru evleri olarak farklı alternatifler yer alıyor. Polatyol Grubu tarafından haya- ta geçirilen proje, yürüyüş parkurları, oyun alanları, meyve bahçeleri, açık ve kapalı havuzlarının dışında depreme karşı güvenli yapılarıyla da ön plana çıkıyor. Kişiye özel ödeme seçeneklerinin sunulduğu projede, villla üniteleri 30 ay sonra sahiplerine teslim edilecek.

M S Y N E F E S : MSY Yapı tarafından Pendik'te inşa edilen proje, E-5 ve E-6 ana arter yollarının arasında, Sabiha Gökçen Ulus- lararası Havalimanı bağlantı yolunun üzerinde bulunuyor. Toplam 195 adet konuta yer verilen projede, 2+1, 3+1, 4+1, 4+1 dubleks ve 5+1 dubleks daire tipleri bulunuyor.

KOZORAN: Koz İnşaat tarafından Ankara'da hayata geçirilen Koz Oran'da yer alan daireler Aralık 2023'te hak sahiplerine teslim edilecek. Bin 500 metrekare sosyal alan 2 bin 500 metrekare yeşil alanı olan proje 30 kat ve üç bloktan meydana geliyor. Proje içerisinde 18 mağaza ve 34 aktivite alanı yer alıyor.

FOLKART NEFES İSTANBUL: Folkart, İstanbul'daki 'Nefes' projesiyle birlikte şu anda 9 milyar lira yatırım değeri olan sekiz farklı projeye devam ediyor. Geniş bahçelerin yer aldığı villaların bulunduğu projenin yüzde 80›i yeşil alanlardan oluşuyor. 97 bin 500 metrekare büyüklükte yeşil alanın bulunduğu proje Büyükçekmece'de inşa ediliyor.

SEYİTNİZAM KONAKLARI: Irmak Grup tarafından Zeytinburnu'nda inşa edilen projede, en küçük ev 3+1 şeklinde tasarlandı. Geniş daire seçenekleriyle geleneksel yapıya uygun olarak inşa edilen projede çalışmalar devam ediyor. Irmak Seyitnizam Konakları geniş dairelerinin yanı sıra tüm ihtiyaçlara cevap verecek konsepte sahip dükkanlarıyla da öne çıkıyor. Projede toplam 17 ticari birimin yer alıyor.

YEŞİLYAKA SU: Mesa ve Nurol İnşaat tarafından inşa edilen proje, Büyükçekmece Göl Vadisi'nde bulunan 157 bin metrekarelik yeşil alanı ile dikkat çekiyor. Projede tek ve iki katlı, büyüklükleri 226 ile 440 metrekare arasında farklılık gösteren villa tipleri yer alıyor. Toplam 4 bin 500 m2'lik bir alanda bulunan Yeşilyaka Su Sosyal Tesisi'nde fitness salonu, buhar odası, sauna, açık ve kapalı yüzme havuzları ve Türk hamamının yanı açık hava sineması da yer alıyor.

NEF RESERVE KANDİLLİ: 70 dönüm alan üzerinde hayata geçirilen projede 29 blok bulunuyor ve proje toplam 406 konuta ev sahipliği yapıyor. Deniz manzarasıyla ve mimarisiyle dikkat çeken projede, 2,5+1'den 5+1'e kadar değişen daire seçenekleri var. Projede, kapalı yüzme havuzu, lounge alanı, sinema salonu, fitness, playstation odası, mini futbol sahası, özel stüdyo, squash, müzik odası, misafir odası, davet odası, mini basketbol sahası mevcut.

DEKAR KIYIBAHÇE: Dekar Yapı tarafından İstanbul'un en ye- şil bölgelerinden biri olan Çekmeköy-Ömerli'de inşa edilen projenin 6'ncı etap satışlarına başlandı. Konutların Temmuz 2022'de teslim edilmesi planlanıyor. 84 ayrı blokta toplam 244 adet bahçeli dubleks evin yer aldığı projede, konutlar 141 ve 200 m2 büyüklüğünde. Tüm evlerin 40 ile 200 m2 arasında değişen bahçeleri bulunuyor.

ALYA 4 MEVSİM: BOSS4 Gayrimenkul tarafından Esenyurt'ta inşa edilen proje 11 katlı dört bloktan oluşuyor. Toplam 217 daire bulunuyor. Talep toplama ve hafriyat çalışmaları başlayan projede teslim tarihi 29 Ekim 2023 olarak planlanıyor.

ONDÖRTÜÇ PENDİK: İnsay Yapı tarafından geliştirilen proje, İstanbul Pendik'te 9 bin m2'lik alan üzerinde; 252 konut ve 15 ticari birimden oluşuyor. Ondörtüç Pendik, merkezi noktalara yakınlığıyla dikkat çekiyor. Projenin yüzde 85'i balkonlu dairelerden oluşuyor. 1+1 dairelerin çoğunda bir balkon, 3+1 dairelerde ise iki balkon bulunuyor.

LİMONLU BAHÇE KONAKLARI: Akyapı'nın Ümraniye'de hayata geçireceği proje 52 bin m2 arsa alanı üzerinde inşa edilecek. Projede 15 blok bulunuyor. Limonlu Bahçe Konakları'nda 509 adet konut ve 148 adet ticari alan yer alacak. Ümraniye Limonlu Bahçe Konakları'nın teslimatı Aralık 2024'te yapılacak.

TOPKAPI 29: Akzirve Gayrimenkul'un yeni projesi Topkapı 29 Topkapı semtinde, E5 üzerinde yer alıyor. Beş ile 15 katlı 16 ayrı bloktan oluşuyor. 1+1'den 5+1'e değişen boyutlarıyla, her dairesi balkonlu, bahçeli ve teras bahçeli hazırlanan projede bin 441 daire bulunuyor. Devam eden projede teslimlerin 24 ay sonra başlaması planlanıyor.

GURBETÇİLERDEN BÜYÜK İLGİ

İhsan Çulhalık - İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

Bir süredir düşüş trendinde giden iç piyasa konut satış rakamları yükselme trendine girdi. Yabancıya satışta sektörün kendi rekorunu kırdığını görüyoruz. Gurbetçilerimiz son dönemdeki kur artışları nedeniyle Türkiye'den gayrimenkul alımına yöneldi. İstatistikler bize sektörün yıl sonu hedeflerini şimdiden aştığını gösteriyor. Önceki yıllarda devlet destekli kampanya ve uygulamaların işe yaradığını gördük. Faiz indiriminin kampanya tarzında bir çalışma ile desteklenip, faizin yüzde 1'in altına çekilmesi sektöre çok büyük doping olur. Özellikle kamu bankalarının attığı bu adımı, özel bankalar da takip ederse konut satışları canlanır. Hatta geçen yılki 1,5 milyon seviyesine ulaşabiliriz.

BUTİK PROJELER MASADA
Umut Durbakayım - Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı

Teknik Yapı olarak içinde bulunduğumuz dönemde satış ve pazarlama stratejimizde bazı değişiklikler yaptık. 2-3 yıldır küçük ve manevra kabiliyeti yüksek projelerimize, butik pazarlama yöntemlerine daha fazla odaklandık. Büyük çaplı projeler sürerken yüksek maliyetli olmayan butik projeleri masaya yatırdık. Bahçeşehir'de sahibi olduğumuz arsada inşaatını tamamladığımız otel projesini yasal başvuruları yaparak konut ve rezidans olarak değiştirdik. Pazarlamada ise düşük taksit, düşük faiz ve yüksek iskontolu satışlara odaklandık. Özellikle kentsel dönüşüm projelerini ön plana aldık. Turizm projelerine ağırlık vermek gerektiğini düşünüyoruz. Bu kapsamda Karadeniz ve Ege bölgesine olan ilgimizi daha da yoğunlaştırıyoruz.

AŞÇIOĞLU'DAN 1 MİLYAR LİRALIK YATIRIM
İrfan Aşçıoğlu - Aşçıoğlu Yönetim Kurulu Başkan Vekili

Ataköy'de hayata geçirdiğimiz üç projedeki, yaklaşık bin 100 bağımsız bölümün tesliminin ardından şimdi de Zeytinburnu'nda yepyeni bir projeye başlıyoruz. Yatay mimari konsept ve aile yaşamına uygun ürün karması ile birlikte kültürümüzün en güzel ve en dostane geleneklerinden biri olan komşuluk ilişkisinin en üst seviyede yaşanacağı bir proje hayal ettik. Modern hayatın getirdiği şu ikilemi duymuşsunuzdur; kalabalıktan uzakta sakin bir hayat sürmek istiyorum ancak şehirden uzak olmak istemiyorum. Birçoğumuza bu olanaksız gibi gelse de Selenium Park, sakinlerine bu ayrıcalığı sunuyor. İstendiğinde dakikalar içerisinde şehrin tüm olanaklarına kolayca ulaşılabilecek konumu ile burası fiziken değil, zihnen uzaklaşılabilen bir yaşam sunuyor. Sosyalleşmeyi arttıran yatay mimari ile birlikte zengin sosyal tesisler sunan projeyi yaklaşık 1 milyar lira değerindeki yatırımla ön satışa çıkarıyoruz.

5 PROJE İLE 563 KONUT ÜRETECEK
Abdülkadir Akkuş - BOSS4 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı

Kasım ayı için konut satış rakamları çok güzel geldi. Demek ki; konut kredi faizlerindeki indirim sonuç verdi. Yabancıya satış rakamının yükselmeye devam etmesini ise 'yabancı yatırımcı Türkiye pazarına güven duyuyor' şeklinde okumak lazım. Peş peşe gelen artış rakamları bunu bize gösteriyor. Öte yandan son zamanlardaki talep artışının döviz kurlarındaki yükselişle de direkt ilgisi var. Yabancılar genelde inşaatı bitmiş, tamamlanmış projeleri tercih ediyor. Son zamanlarda kemikleşmiş ülkelerin yanı sıra Afrika ülkeleri, Pakistan ve Hindistan gibi yeni pazarlardan da talepler geldiğini görüyoruz. Biz de şu ana kadar toplam bin aileyi ev sahibi yaptık. Halihazırda 'Alya Mercan', 'Alya Dolunay' ve 'Alya Bella' ve 'Alya Teras' projelerimizin inşaat çalışmaları devam ediyor. Beş projede de toplam 563 konut üretimi devam ediyor. İnşası süren 5 projede de toplam 563 konut üretimi devam ediyor. Esenyurt'ta hayata geçirdiğimiz 'Alya 4 Mevsim' projesini aile konsepti olarak tasarladık.